Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Vous allez vendre ou acheter un logement en viager ? Vous vous demandez comment fonctionne cette vente immobilière ? Vous vous posez des questions sur l'entretien du bien durant le viager ?

Nous faisons le point sur la réglementation.

Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le . rente

L'acheteur (appelé le ) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (le) une à vie. débirentier crédirentier

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l' est considéré comme et la n'est . L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal. événement prévisible vente pas valable

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un de vente est obligatoirement établi par un notaire. acte authentique

Le vendeur conserve jusqu'à son décès ou un du bien vendu. l'usufruit droit d'usage

L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Dès la signature de la vente, l' librement pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers. acheteur dispose du bien

Le est généralement constitué du et d'une. prix

Le payé comptant à la signature du contrat de vente n'est . Il est librement fixé. En général, il représente de la valeur totale du bien. bouquet pas obligatoire 30 %

La peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou ). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période. rente viagère indivisaires

Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (), soit réduite proportionnellement (). rente réversible rente réductible

La est , car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels : valeur totale de la rente incertaine

  • Âge et espérance de vie du crédirentier

  • Valeur du bien

  • Montant du bouquet

  • Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Le calcule le en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire. notaire montant de la rente

Où s'informer ?

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une . Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'. clause d'indexation Insee

Pour assurer la, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants : sécurité du paiement des rentes

  • qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier Clause résolutoire

  • par laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente Clause pénale

À savoir

Les sont soumises à pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et et décroissante avec l'âge du crédirentier. rentes viagères l'impôt sur le revenu 70  %

Le bouquet est exonéré d'impôts.

Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.

En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente.

En l'absence de précision, les sont payées par le : charges suivantes vendeur

  • Réparations et entretien courant du logement

  • Factures d'énergie

  • Taxe foncière

  • Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Les sont prises en charge par l'. grosses réparations acheteur

Les charges (factures d'énergie, taxes, ...), l'entretien courant et toutes les réparations sont payés par l'acheteur.

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