Colocation : quelles sont les règles ?

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Une colocation est la location par plusieurs locataires () d'un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques. colocataires

À savoir

La location d'un logement à un unique couple, marié ou pacsé au moment de la signature du bail, n'est pas une colocation.

La signature d'un est obligatoire. contrat de location

Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué  ou . vide meublé

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de . décence du logement

Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

Attention

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Pour ouvrir droit à l', le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires. APL

À noter

si l'un des locataires ne signe pas le bail, il n'est pas considéré comme colocataire. C'est un simple occupant et il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

Lors de l'entrée dans les lieux, un doit être effectué en présence de tous les colocataires et du propriétaire. état des lieux d'entrée

L'état des lieux doit être daté et signé :

  • par chacun des colocataires

  • et par le propriétaire

Le propriétaire peut demander le versement d'un lors de l'entrée dans les lieux. dépôt de garantie

À savoir

le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf mention particulière inscrite dans le bail).

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut exiger . Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit () à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés. une caution acte de cautionnement

Le propriétaire peut choisir l'une des options suivantes :

  • Chaque colocataire se dote d'une caution.

    L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une est ou non incluse dans le bal. clause de solidarité

  • Une caution s'engage pour plusieurs colocataires.

    L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.

Les sont à payer au propriétaire selon la forme indiquée dans le bail : charges locatives

  • Soit sous forme de provisions pour charges, avec régularisation annuelle

  • Soit sous la forme d'un forfait à verser simultanément au loyer

Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire doit être justifié.

Provisions et justificatifs

Les provisions pour charges mensuelles sont fixées en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.

À savoir

Dans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.

Régularisation annuelle et justificatifs

Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :

  • Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire

  • Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année

À savoir

Dans un immeuble, lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre au locataire, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l' compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété. EPCI

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) demande un complément.

Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire les informations suivantes :

  • Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)

  • Le mode de répartition des charges entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective.

Sur demande du locataire, le propriétaire doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.

Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.

À savoir

En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire ont du mal à se parler, il est possible de faire appel (gratuitement) à un pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution. conciliateur de justice

Régularisation tardive

Si la régularisation n'a pas été effectuée avant le 31 décembre de l'année qui suit l'année où elles sont exigibles, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans le paiement des charges ou des loyers, y compris après le départ définitif du locataire du logement. Par exemple, des charges datant de juillet 2022 peuvent être réclamées par le propriétaire jusqu'en juillet 2025.

À savoir

Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.

La régularisation tardive des charges est possible quelles qu'en soient la cause :

  • Oubli

  • Ignorance

  • Négligence

Mais le peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère qu'il est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire dans l'exécution du bail (par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu). juge des contentieux de la protection

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois. l'année civile

Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Services en ligne et formulaires

Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du montant de charges appliqué au précédent locataire.

Le forfait ne peut pas donner lieu à un complément à verser ou à une régularisation ultérieure.

Son montant peut être . révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal

Son versement est fait en même temps que le loyer. La périodicité du versement est prévue dans le bail.

À savoir

Chaque mois, le propriétaire doit transmettre l'évaluation de la consommation de chaleur, de froid, d'eau chaude sanitaire du logement, lorsque l'immeuble est doté de compteurs individuels d'énergie thermique télé-relevables, d'appareils de mesure télé-relevables permettant de déterminer la quantité de froid, d'un dispositif d'individualisation des frais d'eau chaude sanitaire.

Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire doit transmettre les informations qu'il reçoit du syndic.

En cours de bail, les locataires doivent payer au propriétaire le loyer et les charges locatives.

Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut insérer une dans le bail. clause de solidarité

Conséquences en cas d'impayés

Chaque colocataire et sa sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et ). Cela veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas. caution charges locatives

Conséquences en cas de départ d'un des colocataires

Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.

Le colocataire partant et sa restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement. Ce délai peut être réduit par l'inscription d'un nouveau colocataire dans le bail. caution

Conséquences en cas d'impayés

Chaque colocataire (et sa ) n'est redevable que du paiement de sa part du loyer et des due au propriétaire. caution charges locatives

Conséquences en cas de départ d'un des colocataires

Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.

Le colocataire partant et sa sont libérés du paiement des loyers et charges à la fin du préavis. Ce délai peut être réduit par l'inscription d'un nouveau colocataire dans le bail. caution

Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.

Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2021 peut être réclamée jusqu'en juillet 2024.

À savoir

si le propriétaire n'a pas révisé le loyer à la date prévue dans le bail, il peut le faire . dans l'année qui suit uniquement

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de . s'assurer collectivement ou individuellement

L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.

À noter

les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.

Chaque colocataire peut obtenir une pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit. aide au logement

Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la ou la . Caf MSA

Pour ouvrir droit à l', le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires. APL

Les colocataires peuvent décider ensemble d'un , document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation. pacte de colocation

Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

  • Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, , , taxe d'habitation, redevance télévision, ...) charges locatives réparations locatives

  • Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent, ...)

  • Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)

Les colocataires peuvent ouvrir un de colocation. Ce n'est pas une obligation. compte joint

Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.

Le compte joint peut être transformé en (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple). compte indivis

Le compte joint peut être transformé en (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple). compte indivis

Si un des colocataires veut quitter la colocation, il donne son préavis (ou ) au propriétaire, en respectant . congé des conditions de forme et de délais

La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :

  • Le locataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.

  • Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant (et sa ) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe un avenant au bail dans ce délai. caution

  • Il peuvent aussi envoyer un préavis (ou ) individuel par colocataire, en respectant les . Dans ce cas, il est nécessaire de bien envoyer tous les courriers en même temps. congé conditions de forme et de délais

Le propriétaire peut donner son congé (ou ) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des . préavis conditions de forme et de délai

En cas de insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires. clause de solidarité

En l'absence de , le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire. clause de solidarité

se fait : L'état des lieux de sortie

  • lorsque tous les colocataires quittent le logement.

  • ou quand le dernier colocataire quitte le logement.

Le propriétaire restitue le quand tous les colocataires ont quitté le logement après que les clés du logement lui ont été remises. dépôt de garantie et

Le propriétaire verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.

Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.

À savoir

le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.

Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...).

Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m et d'un volume au moins égal à 20 m (pièces communes non prises en compte). 2 3

À noter

le est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif). caractère décent du logement

Le propriétaire peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail peut être conclu pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d'1 an aux colocataires n'ayant pas ce statut.

À savoir

Action logement peut aider le jeune (salarié, en contrat d'alternance, en contrat professionnel ou en stage rémunéré) à . trouver un logement en colocation

Le propriétaire peut demander le versement d'un lors de l'entrée dans les lieux. dépôt de garantie

Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et de toute somme due au propriétaire (, réparations locatives) telle qu'indiquée dans son contrat de location. charges locatives

Voici la liste complète des charges récupérables :

Employé d'immeuble (non logé sur place) ou gardien/concierge (habitant sur place)

Le salaire versé à l'employé d'immeuble, et les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité (à 100 %) par le propriétaire.

Mais certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

  • Salaire en nature

  • Intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise

  • Indemnités et primes de départ à la retraite

  • Indemnités de licenciement

  • Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise

  • Participation de l'employeur au comité d'entreprise

  • Participation de l'employeur à l'effort de construction

  • Cotisation à la médecine du travail

Le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à :

  • 75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,

  • 40 % de leur montant, s'il n'assure que l'une ou l'autre des ces 2 tâches.

Toutefois, certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

  • Salaire en nature

  • Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise

  • Indemnités et primes de départ à la retraite

  • Indemnités de licenciement

  • Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise

  • Participation de l'employeur au comité d'entreprise

  • Participation de l'employeur à l'effort de construction

  • Cotisation à la médecine du travail

Ascenseurs et monte-charge

Certaines dépenses concernant l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment :

  • Électricité

  • Exploitation de l'appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents)

  • Fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine)

  • Menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles

À savoir

Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n'est pas une charge récupérable par le propriétaire.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Certaines dépenses concernant l'eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :

  • Eau froide et chaude de l'ensemble des occupants

  • Eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration

  • Eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs

  • Produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau

  • Fourniture d'énergie quelle que soit sa nature

  • Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée

  • Réparation des fuites sur joints

Installations individuelles

Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :

  • Chauffage et production d'eau chaude

  • Distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau)

Parties communes intérieures

Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment celles concernant les éléments suivants :

  • Électricité

  • Fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection

  • Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures

  • Réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur

  • Frais de personnel d'entretien

Espaces extérieurs

Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des éléments suivants :

  • Voies de circulation

  • Aires de stationnement

  • Abords des espaces verts

  • Équipements de jeux pour enfants

Taxes et redevances

Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une . Une caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit () à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas. caution acte de cautionnement

La caution est engagée dans la limite du loyer et des charges dont est redevable le colocataire indiqué dans l'acte de cautionnement :

  • pour la durée indiquée dans l'acte de cautionnement

  • ou jusqu'à l'expiration du préavis du colocataire si celui-ci donne congé au propriétaire

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de . s'assurer collectivement ou individuellement

L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.

À noter

les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.

Chaque colocataire peut obtenir une pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit. aide au logement

Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la ou la . Caf MSA

Les colocataires peuvent décider ensemble d'un , document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation. pacte de colocation

Ce document peut notamment contenir :

  • la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (taxe d'habitation, redevance télévision, ...)

  • un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)

Les colocataires peuvent ouvrir un de colocation. Ce n'est pas une obligation. compte joint

Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.

Le compte joint peut être transformé en (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple). compte indivis

Le compte joint peut être transformé en (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple). compte indivis

Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (ou ) au propriétaire pour sa partie privative. Il doit respecter des . congé conditions de forme et de délai

Après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.

La colocation se poursuit avec les colocataires restant et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.

Le propriétaire doit :

Et aussi sur service-public.fr

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Textes de référence

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